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中国楼市回暖 房价又要大涨了吗?

作者: 来源: 时间:2019-04-07

楼市又见小阳春!
在深圳, 8000万元一套的公寓“秒光”。在燕郊,去年的这个时候,“燕郊楼市腰斩崩盘”的消息被刷屏,到了今年,取而代之的是“燕郊房价大幅跳涨”。
如果从统计数据来看,近期的楼市回暖,主要体现在一线城市的成交量反弹。3月份北京的二手房成交量同比增长30%,创下一年来的新高,上海的二手房成交量同比增长50%多,创下将近3年来的新高,深圳的二手房成交量同比出现下降,不过环比二月份增长了近30%,为半年来新高。

在低迷了两年多时间之后,为什么近期楼市成交会突然回暖呢?
首先得益于宽松的货币政策。对楼市而言,宽松货币政策主要带来两大影响,一是房贷利率更便宜了,二是获得房贷更容易了。
在经济增长压力下,中国货币政策的主要目的之一就是降低实体经济的融资成本,随着流动性越来越宽松,市场的资金利率开始明显降低,房贷利率自然也随之下降。今年年初,全国首套房利率就已经出现了下行的拐点,到了一季度末更加明显,各地的首套房甚至二套房利率都出现了一定程度的松动。房贷利率下降直接减轻了购房者负担,成为刺激购房者入市的重要因素。

图 | 摄图网
除此之外,银行房贷额度宽松,投资者获取房贷更加快速便捷,这也在很大程度上刺激了楼市的成交量回暖。在北京等一线城市,相当比例的成交都是通过“以房换房”来进行,房贷获取是否便捷,在技术上决定了“以房换房”的可能性,过去很多房子难以成交,主要就是卡在了房贷放款周期过长上。现在银行房贷额度充足,很多银行一周左右就能完成放款,这在很大程度上促进了楼市成交量的提升。
另外,经过两年多的调控之后,很多城市的房价都出现了实质性下跌,北京很多二手房的跌幅都接近两成,对于刚需族而言,曾经遥不可及的高价房现在打8折出售,已经具备了很强的吸引力。
2016年那一轮房价暴涨,首先就是从一线城市开始,最近一线楼市又出现小阳春行情,会不会再度成为全国楼市暴涨的导火索呢?
从目前来看,一线楼市的回暖主要体现为成交量大涨,从房价来看,暂时还没有出现异动,基本上以稳为主,预计房价再度暴涨的可能性很低。
从政策层面来看,2016年那一轮大涨,政策层面的刺激作用相当明显,地方政府取消限购,央行大幅下调首付款比例和房贷利率,成为楼市上涨的重要推手。而从当前来看,“房住不炒”依然是楼市调控的最高准则,楼市调控大幅放松的概率极小。
过去几次刺激楼市的结果,除了带来房价大涨之外,拉动经济的效果并不明显,反而带来巨大负面效应,压缩了制造业的利润空间,挤压了民众的消费能力。当前中国经济面临的很多结构性矛盾,很大程度上都是由于过度发展房地产所致,有了前几次刺激房地产的前车之鉴,中国经济不太可能再度重走老路。
当前楼市调控的主要目标是避免房价大起大落,既要控制房价大涨,也要避免房价大跌。最近房贷利率出现下降,就是为了避免房价大跌,如此程度的微调,尚在政策容忍和许可之内,但是如果继续出现大尺度的刺激手段,将触碰“房住不炒”的政策红线。尤其是如果房价再度上涨,很有可能迎来更严厉的调控政策,否则,过去几年“房住不炒”的成果将付诸东流。
从市场供求层面来看,2016年那一轮大涨,和楼市的供应紧张也有很大关系,尤其是一线城市,普遍出现了供不应求的现象。从当前的供求关系来看,一线楼市供求紧张的局面已经得到缓解,以北京来看,截至今年2月,北京楼市库存接近6万套,创下近4年来的新高,和2018年年初相比,增加了近6成。北京楼市库存大增,一方面源于过去两年销售疲软,去化缓慢,更主要的原因在于北京市过去几年大规模增加土地供应,面粉终于变成了面包,尤其是“限房价,竞地价”的“限竞房”大量上市,更使得北京新房供应量大增。一线楼市的供求关系得到改善,而三四线楼市的库存更是充裕,供需层面刺激房价暴涨的空间并不大。
除此之外,房地产税即将推出,也给房地产市场增加了较大的不确定性。今年3月份,全国人大表示,今年要集中力量落实好房地产税法。一旦房地产税在年内完成立法,距离正式推出就只是时间问题。
从其他国家的经验来看,房地产税并不会对房价走势产生决定性影响,但对中国而言,由于大量“房叔”们的存在,房产税在短期之内还是会产生较大的心理震慑作用。理论上而言,“房叔”们可以将房产税的成本转嫁给租房者,但在“购租并举”的政策下,政府加大对租房市场的扶持,租房供应量在未来几年会迎来快速增长,一旦租房市场的供需局面得到改善,房产税向租客转移就没有那么容易。持有多套房的“房叔”们可能会考虑部分或者全部卖出,这将大大增加市场上的供应,而原本想买房投资的可能会因此暂停,这将减少市场的需求。房地产税在供需两端带来双重打压效应,将在短期之内给房价施加较大压力。
过去几年,楼市遭遇最严调控的打压,股市一直处于熊市之中,投资者基本上没有太好的投资途径,经历了两年多的资产荒。不过,进入2019年以来,资产荒的局面开始得到改善,股市已经反弹了一个季度,楼市也迎来小阳春,当下到底该如何投资?反而成了一个幸福的烦恼。
随着股市反弹到3200点,有人高呼卖房买股的时候到了,更有券商研究人员高呼,A股是普通人改变命运的第8次机会。不过,随着楼市也开始回暖,有人认为在货币超发时代,股市永远跑不赢房市,楼市即将王者归来,卖股买房的时候已经到了。
到底应该卖房买股还是卖股买房?或许就如同网上流行的段子,卖房买股和卖股买房的两路人马擦肩而过,彼此在心里默念一句“傻叉”。过去十年,在股市和楼市的投资大赛中,买房的已经完胜买股的,下一个十年,还想在楼市上继续获取超额收益,可能性其实已经微乎其微。

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